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律師告訴你,哪些行為可以拒繳物業費

  律師告訴你哪些行為可以拒交物業費

  案例:
莊某住在某花園小區,自2007年7月至2010年9月未繳納物業管理費,物業管理公司多次打電話和發催款通知,莊某均已各種理由拒絕繳納。后物業公司訴諸法院請求莊某支付物業費及相應滯納金。莊某以物業服務企業沒有把小區打掃干凈或者沒有定期剪除花園里的雜草,以及沒有阻止小區車輛隨意停放及部分業主違章裝修和搭蓋等作為拒交物業管理費的理由抗辯。法院通過開庭審理判決支持物業服務企業的訴訟請求。
思考:
業主以物業服務企業沒有把小區打掃干凈或者沒有定期剪除花園里的雜草,以及沒有阻止小區車輛隨意停放及部分業主違章裝修和搭蓋等作為拒交物業管理費的理由,可否成立?
辨析:
《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下稱《解釋》)第六條:經書面催交,業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費,物業服務企業請求業主支付物業費的,人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務,業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的,人民法院不予支持。而對于什么是正當理由法律及司法解釋并未有明確的規定。
對于什么是正當理由可分為兩個層次:
(1)違法或違約損害業主利益的,可以構成抗辯的正當理由。也就是說,物業服務企業違反法律、法規、部門規章規定的收費標準,違法違規收費,或者違反合同約定損害業主利益的,可以作為抗辯的正當理由。
(2)在不存在違法或明顯違約的情況下,對于業主以服務存在瑕疵提出抗辯需要以誠實信用原則作為基礎,結合物業服務企業的服務標準與物業收費標準,對物業服務進行綜合評價,進而確定業主抗辯理由正當是否可以成立。
進一步說,如果物業服務企業不履行物業服務合同,或者履行有重大的瑕疵,則可以視為具有正當理由。比如物業服務企業違法違規收費,違反合同約定占用或出租公共綠地、空間。而本案中物業服務企業僅僅屬于一般的違約行為,并不存在違法或嚴重違約。所以莊某提出的理由不屬于可拒交物業費的“正當理由”。當然,莊某若認為物業服務企業提供的物業服務違法或嚴重違約,造成其損失,可以向法院起訴物業公司要求其賠償。僅以此拒交物業管理費是無合同和法律依據的。
律師建議:
業主對于物業服務企業怠于履行物業管理職責的或者物業服務企業損害其合法權益的可以通過《解釋》第三條: 物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務,業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的,人民法院應予支持。但是不能以消極地拒絕繳納物業費來對抗,這樣既無合法依據也非明智之舉,甚至要承擔相應的違約責任。









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