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【案例】有多少物業費可以拒繳?法院是否支持?

  【案例】有多少物業費可以拒繳?法院是否支持?

  房屋質量問題拒繳物業費

  業主財物被盜拒繳物業費

  小區內有違法建筑拒繳物業費……

  

  啪!一案驚醒夢中人。

  昨天下午,蕭山法院開庭審理了一起新白馬公寓小區的物業費拒繳糾紛。原本要出庭的欠費業主,臨時變卦沒有出現,只剩下討錢的物業公司一方當庭陳述。

  據悉,這位業主因為對物業公司的服務有諸多不滿意的地方,拒繳了3年的物業費。

  業主稱,放家門口的鞋被偷了3回,找小區物管卻因電梯沒監控而找不到小偷。此外,這位業主還說,自己花錢買了小區地下車位,卻經常被他人占用,物業公司也沒管好。

  即便業主放棄出庭權利,法院還是當庭判決,要求業主在判決生效后十天內支付完畢物業費和滯納金。

  庭審結束后,蕭山法院召開新聞發布會,通報了近年來物業服務合同糾紛的典型案例,并提了些化解物業服務糾紛的建議。

  一年1092件物業糾紛案 幾乎都因欠費引發

  蕭山法院通報,物業服務糾紛這幾年來勢兇猛,僅去年一年,就有1092件相關案件,同比增長近100%。這些糾紛中,99.45%都是因為業主欠繳物業費引發的。很多物業公司起訴欠費業主像搞批發一樣,經常一口氣起訴十幾個甚至幾十個業主。

  欠費業主方面則常常拒收法院的傳票郵件。上門直接送達時,法官往往又吃閉門羹,甚至被業主辱罵,可見物業服務中矛盾之深。

  業主們拒繳物業費的理由,大多是這些:物業公司沒有公開賬目、管理和服務不到位、維修不及時、其他業主有違建沒管好、開發商遺留房屋質量問題……

  部分糾紛陷入了業主維權與物業服務質量下降的死循環。

  另一方面,蕭山法院統計近三年里2036件物業服務糾紛,業主絕對勝訴的只有5件。

  法官建議,在社區和街道可以設立物業糾紛調解委員會,疏導和化解物業服務糾紛;物業公司也要規范物業費催繳的程序,比如由業委會成員、社區干部陪同下上門催繳;無法聯系上業主時,在小區或者業主門上張貼催繳公告時應有第三方見證和影像記錄;較多業主欠費時,可由業委會上門催繳,這樣業委會可以同時搜集物業服務的意見建議,考慮是否續聘物業公司;物業保修服務要規范流程,比如業主報修時填寫三聯單,避免報修后口說無憑。

  個典型案例

  值得所有業主仔細讀一讀

  1、業主因房屋質量問題拒繳物業費,法院是否支持?

  【案情】王某買了一套房,后來以所購房屋存在質量問題及物業公司未盡到物業關系服務為由,拒繳物業服務費。物業公司起訴到法院。

  【判決結果】物業公司勝訴。

  【法院認定】法院審理認為,物業公司與王某之間是物業服務關系,而開發商與王某之間是商品房買賣合同關系。物業公司與開發商是兩個獨立的民事主體,如果房子存在質量問題,應該找開發商,而不是物業公司。不能將對開發商的不滿,轉嫁到物業公司身上,并以此拒繳物業費。

  2、業主因財物被盜拒繳物業費,法院是否支持?

  【案情】一位業主被偷了輛摩托車,次年起就拒繳物業費。物業公司把這位業主起訴到了法院,要求支付物業費3518元,并繳納日千分之二滯納金及1000元維權費用。

  【判決結果】判決業主支付物業費,但無需交滯納金和維權費。

  【法院認定】業主要求物業公司賠償摩托車被偷的損失,這是財產損害賠償糾紛,而本案的物業服務合同糾紛是針對整個小區的全體業主,個別業主的特殊抗辯不代表全體業主的意見,所以法院認定業主仍需繳納物業費。摩托車被盜一事業主可另案起訴。另外,雖然物業管理服務合同中對滯納金及維權費用均做出了約定,但業主不交物業費,是因為與物業公司之間存在相關的糾紛沒處理所致,所以物業公司主張的滯納金及維權費用的請求法院不予支持。

  3、業主因小區內存在較多違法建筑(如陽光房等),以物業公司未盡到管理義務為由拒繳物業費,法院是否支持?

  【案情】張某起初是按時交物業費的。但后來小區里的陽光房越建越多,他多次向物業公司反映無果,就不交物業費了。物業公司起訴到法院。

  【判決結果】物業公司勝訴。

  【法院認定】物業公司按合同約定,有義務制止業主搭建違法建筑,并上報相關行政管理部門,但物業公司并無任何行政強制權,物業公司自己無法對違建拆除。所以只要物業公司對違建業主提出過制止要求,并及時上報行政部門,就已經盡到義務。業主不得以此拒繳物業費。

  4、滯納金(違約金)總額已經超過物業費30%,法院是否會進行調整?

  【案情】潘某實際欠繳物業公司物業費10991.64元,能耗費1099.16元。現物業公司起訴到法院,不僅要求償還物業費等,還得按日萬分之五支付違約金5041.10元。

  【判決結果】物業費、能耗費如數繳納;違約金調整到3500元。

  【法院認定】由于涉案物業費拖欠較久,違約金總額明顯過高,已達訴訟標的的41.69%,法院酌情降低。

  









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